Ипотека недвижимости

Государственная Дума приняла Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон - развитие существую щих п о ложений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит измене ний в отнош е ния собственности, но создает четкую процедуру залога не движимого им у щества.

Главная цель закона - повысить надежность и эф фективность пол ь зования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом креди т ных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущ е ства.

Основные положения закона следующие: 1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим л и цам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой; 2) все ипотечные операции подлежат государственной регистра ции; 3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда); 4) может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу; 5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться спе циальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается за лог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредс т венно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имущест вом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогод а телем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению г о сударственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, за крепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйст венного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государст венным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвер дил Временное положение о согласовании залоговых сделок.

Однако оно не ра с пространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответ ствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог пре д приятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имуществе н ных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с с о гласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладыва е мого предприятия.

Имущество, на которое установлена ипоте ка, остается во вл а дении и пользовании залогодателя, т. е. должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты вза и моотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, согла шением может быть установлено право залогодержателя пользоваться до ходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита.

Договор может пред у сма т ривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобрет а теля долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его но выми долгами и т. д.

Договор об ипотеке заключается в виде закла д ной.

Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государст венной регис т рации.

Договор об ипотеке вступает в силу с момента реги страции закла д ной.

Ипотека может быть установлена на: земельные участки; предприятия, здания и иное недвижимое имущество, исполь зуемое в предпринимательской практике; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гараж и другие строения; незавершенное строительство; иное недвижимое имущество. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержате ля, закла д ная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, док а зательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. ФОРМЫ ИПОТЕКИ В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кре дита сущес т вует в разных формах: кредит с «шаровым» платежом; «пружинный» кредит с выплатой только процентов; ипотека ролл-оверная; кредит с частичной амортизацией; самоамортизирующийся кредит; кредит с переменной нормой процента; кредит с младшими закладными; кредит с участием.

Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итого вый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение не скольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок вы платы всего оста т ка.

Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о н о вом финансировании с тем, чтобы при наступлении сро ка «шарового» плат е жа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих об я зательств.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структу рированы тремя основными путями: 1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита; 2. Выплаты одних только процентов, затем - «шаровой» платеж; 3. Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кред и та Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до ист е чения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная су м ма, так и начисленный сложный процент.

Пример: замороженный ипотечный кредит в 400000 $, предостав ленный под 12 %, подлежит погашению через 2 года, то «шаровой» пла теж составит 501760 $.

Большинство из них удерживается продавцами неосво енной земли; часто существует возможность застройки земли до наступ ления срока «шарового» платежа. Для того чтобы минимизировать свои текущие затраты, заемщик, нередко являющийся земельным спекулянтом, хочет получить кр е дит, предусматривающий низкие выплаты.

Выплаты одних только процентов Данный вид кредитов с итоговым внесением «шарового» платежа пр е дусматривает периодическую выплату процентов.

Оценка такого кре дита при любой ставке отдачи производится в три этапа: 1 этап. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости; 2 этап. Учет «шарового» платежа как реверсии и определение его текущей стоимости; 3 этап.

Сложение результатов первых двух этапов и тем самым оп ределение общей текущей стоимости кредита.

Пример: сумма ежегодного процентного платежа по кредиту в 400000 $, пр е доставленного под 12 %, составляет 48000 $, вносимых в конце каждого года (4000 $ в конце каждого месяца, если установлены ежемесячные выплаты). По истечении срока кредита погашению подле жит вся основная сумма в 400000 $. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладыва лись выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначаль ная сумма подлежит возврату в форме «шарового» платежа.

Ипотечный кредит в 400000 $ при номинальной ставке 12 % и пе риодических выплатах одних только процентов предусматривает «шаро-вой» платеж ч е рез два года. При отдаче 25 % стоимость кредита рассчи тывается следующим образом:

Прогнозирование «шарового» платежа и оценка таких кредитов проводятся в том же поряд ке, что и сам о амортизирующихся ип о тек, выплачиваемых досрочно.

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осущест вление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет само амортизиру ю щийся ипотечный кредит.

Ипотека ролл-оверная - ипотечный кредит, при котором его срок д е лится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Та ким обр а зом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пр у жинной» ипотеки). Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амо р тизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом вы плата о с тавшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равновел и кими платежами, состоящими из двух частей. Одна часть явля ется платежом в счет погашения основной суммы долга, а вторая часть является процен т ным платежом на невыплаченный остаток кредита. Не смотря на то, что су м мы платежей одинаковые, соотношение между частью, приходящейся на в ы плату основной суммы и между частью, прихо дящейся на выплату проце н тов, в каждом платеже меняется. При этом процентная компонента постоя н но уменьшается.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день явля ется самым распространенным, так как он разработан специально для дол госрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с суще ствующим кредитом получения еще одного кредита либо от продавца, ли бо от третьей стороны под залог той же недвижимости. Новый кредитор прин и мает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть существующий кредит как бы перезакладывается.

Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кре дита. В результате этого отдача нового кредитора больше, чем норма, вы плачиваемая по новому кредиту.

Обычно кредиторами новых кредитов явл я ются продавцы.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получе ния рег у лярных платежей в счет погашения, в получении части дохода или части р е версии. В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состоя ние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как трад и ционным способом, так и с использованием финансовых коэф фициентов. В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэф фициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К 3 ) показывает долю ипо течного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собстве н ности. Он рассчитывается по формуле: , где > И - сумма ипотечного кредита, руб.; К - общая стоимость недвижимости, руб. Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заем ных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансирова нии сде л ки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипо течного ба н ка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более выс о кую степень риска нарушения заемщиком своих обя зательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента.

Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная (П и ) представляет собой процентное отно шение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кр е дита: , где > Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.; И - основная сумма ипотечного кредита, руб. Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипо течная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту.

Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоян ная равна пр о центной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет 'шаровым' плат е жом. Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с ос новной су м мой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипо течные банки. К этим банкам предъявляются особое требование: они дол ж ны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (риск о вые) опер а ции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги.

Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых. Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны сл е ду ю щие условия: развитая нотариальная система; п оземельная книга, в которой должны отражаться не только от дельные уч а стки земли, но и отношения собственности по каждому участ ку; развитая судебная система; развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недви жимости (предмета залога). ПРОБЛЕМЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО БИЗНЕСА В РОССИИ Ипотечному бизнесу в РФ насчитывается несколько лет. За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые, по сути, таковыми не стали.

Некоторые из них успели или разориться, или в корне п е ресмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки в условиях неплатежей даже по межбан ковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под за лог недвижим о го имущества - дело верное, эффективное и перспектив ное.

Большинство ба н ков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные по д разделения. В 1993г. создана Ассоциация ипо течных банков и Центр ипоте ч ного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ип о течным структурам и банкам России. Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функциони рует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способст вует р е шению ряда социальных и экономических проблем страны, и, пре жде всего пробл е мы обеспечения жильем, с другой - снижению инфля ции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федеральных и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт раз витых и развивающи х ся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Мос к ва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), пок а зывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государст венной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими вид а ми банковской деятельности и доступность кред и тов для населения.

Основными направлениями содействия органов государственной вл а сти ст а новлению и развитию ипотеки являются: з ащита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструк тивных матери а лов; снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования; субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначен ных на пр и обретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт; освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сбере гательные счета; безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорци ях к вел и чине сбережений вкладчиков; оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту; вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат про центов по ипотечному кредиту; оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. за емщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой ставке по сравн е нию с кредитной. Одним из серьезных направлений деятельности правительства для ст а новления потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредит о вание при любых условиях будет крайне затруднено, если инфля ция будет выше 20 % в год (в январе 2000г. она составляла 1,8 %, в тече ние года она не превысила 20 %), поэтому предпринятые шаги правитель ства по обузданию инфляции до 10-15 %в год дадут возможность улучшить состояние ипотеки в России. В противном же случае, мы получим замкнутый круг, когда высокие темпы инфляции тормозят развитие ипо теки, которая, в свою очередь, в ы ступает мощным рычагом обуздания ин фляции. В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не м о жет, или будет существовать в уродливых формах.

Панацеей от всех бед сч и тался долгожданный закон об ипотеке. Хотя анализ законодатель ной базы ипот е ки и опыт работы ряда банков России показывает, что и без такого закона ип о течный бизнес может идти и развиваться.

Безусловно, Закон об ипотеке б у дет способствовать ипотечному бизнесу. Хотя опыт показывает, что законы не только не решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вм е сто стимулирования деятельности, на которую они направлены, гл у шат ее.

Последнее утверждение можно отнести и к Гражданскому кодексу РФ, и к Закону об ипотеке. Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу зало женного имущес т ва с публичных торгов на срок до 1 года; статья 292 гла сит, «что переход пр а ва собственности на жилой дом или квартиру к дру гому лицу не является осн о ванием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». А в Законе об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его с е мьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного ж и лого дома или квартиры на публич ных торгах не является основанием для выселения покупателем прожи вающих в этом доме или квартире залогодат е ля и членов его семьи.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кр е дитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для креди тора и долгосрочностью кредита. В настоящее время основными источни ками кр е дитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанко в ские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита к о леблются от 140 до 210 % в год, а по валютным счетам -от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и рис ки, то получится пр о центная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно занимать ся межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Одна ко спекуляция креди т ными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового не возврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все о б ращаются к долгосрочному кредитованию объек тов с высоким обеспечен и ем во з врата ссуд. Такое обеспечение дает ипо тека.

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источни ка: н а копительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Пер вый источник явл я ется основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России практически отсутствует вторичный рынок цен ных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниц и пальные жилищные займы, аккумулируя тем са мым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жи лья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. И с следования Центра ипотечного бизнеса по казывают, что необходимо форм и ровать нормальный вторичный рынок закладных, как по жилому, так и неж и лому фонду недвижимости.

Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руко водством правительства) через создание федеральной национальной ассо циации по закладным, то в России этот пр о цесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руково дством местных органов власти.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жили щ ного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления пре д приятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечи вающие ра з витие этих предприятий.

Например, строительные организа ции под пр о цент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организ а ций.

Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных р е сурсов при активном участии местных орга нов государственной власти м о жет обеспечить высокие результаты ипоте ки.

Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее раз деление процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущест ва, Роскомзема, Бюро технической инвентаризации.

Согласно Граждан скому к о дексу РФ недвижимость - это земельный участок и все, что с ним нера з рывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассма т ривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и рег и стрировать сделку в целом.

Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего вр е мени) и система налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недви жимость - цены регистрации (или нормативной цены) и реальной (рыноч ной) цены сделки.

Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответству ю щих налогов и платежей.

Именно эту цену приходится учи тывать как залог о вую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъя в лен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недв и жимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического ли ца квартиру должна вносит ь ся наличными деньгами.

Организация же, как юридическое лицо может о п лачивать сделку наличными. В этих условиях организация вынуждена зан и маться переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действующему законодательству можно осущест в лять только при заключении междуна родных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или кос венное нарушение действующего закон о дательства.

Наиболее распро страненная схема взаимодействия банка и риэ л терской фирмы -это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижи мость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщи ку.

Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую сто и мость ее ус луг по сделке, или риэлтерской организации - в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Стр о го го воря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным.

Существующая практика порождена н ы нешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практи кой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке не движимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные оп е рации с ней (особенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипо течного кредитования. В настоящее время в российских банках в подав ляющем большинстве случаев действует традиционный механизм выпла ты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины пр о центной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях вы сокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффе к тивен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает вы сокие пр о цен т ные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для на селения. Для России вероятно наиболее приемлемо использование индек сов, о с нованных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиб о лее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансо вого рынка.

Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и р е альной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Т а кой механизм применяется, например, в США, Ка наде, Велик о британии, т. е. в странах с относительно стабильной эконо микой.

Однако он требует огр а ничения изменений процентной ставки ипотечного кредита, как на весь п е риод кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, п о скольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка про центной ставки, ограничена двумя пр о центами от начальной ставки в те чение года и шестью процентами - в теч е ние всего срока кредитования.

Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее, ип о течные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере уст а новит подобные ограни чения для наших финансовых структур и каков до л жен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в совреме н ной России с ее нестабильной экономикой? Ответа на эти вопр о сы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.

Институтом экономики города в США разработан специально для Ро с сии инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой плат е жей (ИРОП). Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая - сделать кредит доступным для заемщика.

Первая более высокая (так наз ы ваемая контрактная) определяет тот размер платежа, ко торый сделал бы кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку; величина данной ставки рассчитывается на о с нове процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему припл ю совывается фиксированная банковская надбав ка), т. е. исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше ставки проце н та на межбанковском кредитном рынке. Это превышение остается постоя н ным на протяжении всего кре дитного периода. Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обесп е чивает кредиту фиксиро ванный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регуля р ные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной.

Разница между контрактной и пл а тежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Вел и чина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связан ную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактич е ских выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга.

Возника ю щая таким образом задолженность заемщика оформляется на о с новной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и пл а тежную ставки. В итоге платежи по по л ной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увел и чению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфл я ции). Кредиты с регулируемой отсрочкой платежей впервые стал выда вать Мосбизнесбанк. Ныне схемой ИРОП заинтересовался еще ряд бан ков, пр и чем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при ее применении впо л не приемлем.

Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на межбанковской ставке процента, практически полностью исключает для ба н ка риск процентной ставки.

Однако задействование ИРОП требует доступн о го и абсолютно надежного показателя ставки по межбанковским кред и там. К тому же использование кредитных инструментов с индекса цией основной суммы долга (когда основные выплаты по кредиту переносятся на более поздние сроки кредитного периода) сопряжено с пробле мами роста креди т ной задолженности и «негативной амортизации», что увеличивает риск ли к видности. Речь идет о том, что на протяжении определенного периода време ни приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравн е нию с величиной аналогичных платежей по требованиям вкладчи ков (в том числе платежей по процентам). Риск ликвидности обычно выше для тех ба н ков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных де позитах, а акт и вы - в долгосрочных кредитах.

Характерно, что банки, применяющие вариант ИРОП или другие алгоритмы ип о течного кредитования с индексацией суммы основного долга, оказываются перед пробле мой ликвидности чаще, чем ба н ки, подобные схемы не использующие. Дело в том, что перенос части плат е жей по кредитам на конец кредитного периода можно принять за предоста в ление банком кредитов большего размера тем же заемщикам (причем банк не имеет возможности контроли ровать предоставление «дополнительных» кр е дитов). В течение всего сро ка, пока накапливается кредитная з а долженность по индексируемым ипо течным кредитам (т. е. сохраняется «негативная амо р тизация»), банк обя зан выплачивать клиентам проценты по вкладам, тогда как его собствен ный доход в виде процентов может поступить лишь позднее, т. е. банк не дополучит в данный момент процентный доход.

Сказанное х а рактерно для всех ипотечных кредитов, предполагающих отсрочку плат е жей.

Поэтому банкам рекомендуется держать в индексируемых кредитах лишь н е боль шую часть своих активов, особенно в первые годы после н а чала погаше ния ссуд по данной схеме кредитования. В последующие годы проблема ли к видности решается автоматически - за счет поступления крупных пла тежей по выданным ранее ссудам, компенсирующих м и нимальный приток средств в виде платежей по кредитам, предоставленным неда в но. В общем, проблема ликвидности напрямую связана с моделью жи лищного кредитования. При этом для разных участников данного процесса она проявляется по-разному. Так, если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной угрозой, то для ипотечной комп а нии, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует: компания не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет в ы ру ченных от продажи займов средств. В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредито вания, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним ус ловием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в св я зи с отложенными платежами по кредиту выгоды.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с дру гими негативными социально-экономическими факторами значительно сдержив а ет развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотеч ного кред и тования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет существовать в Ро с сии еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущес т ва, раз мер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики. ИПОТЕЧНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ВЫКУПА НЕДВИЖИМОСТИ Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только бе з условное право собственности, но и право долгосрочного (как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом, т. е. аренда.

Послед нее о б стоятельство особенно значимо применительно к земельным участ кам. Как известно, в московской практике земля не продается, а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обе с печения кредита.

Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для боль шинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансо вым прич и нам), Роскомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, праче ч ной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславлив а ется передача в залог части помещения (обычно 75-80%). Это помога ет уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый иму щественный комплекс. Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными но тариальными заверениями и государственной регистрацией) - длитель ность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Усл о вия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в Ро с сии пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении н а лицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать знач и тельный рост интересов московских банков, особен но крупных, к ипотечн о му кредитованию. Это объясняется рядом причин, в частности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кр е дитов, уменьшением привлекательности го сударственных ценных б у маг. БУДУЩЕЕ ПРИНАДЛЕЖИТ ИПОТЕКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В становлении и развитии залогового кредитования в России будущее принадлежит ипотеке недвижимости и, в первую очередь, земельных участков. К такому выводу пришли участники заседания круглого стола по вопросам законодательного обеспечения залога земель, их оценки и мониторинга, который проходит во вторник, 5 ноября, в Совете Федерации. Как сообщили в пресс-службе Совета Федерации, для создания системы ипотеки земель необходимо внести изменения и дополнения в целый пакет действующих законодательных актов - таких, как федеральные законы о недвижимости, о ценных бумах, о банках и банковской деятельности и других, заявил выступивший на заседании заместитель председателя палаты Андрей Вихарев. Он подчеркнул, что при этом необходимо учитывать 'баланс интересов всех участников ипотечного процесса'. А пока ипотечная система кредитования в стране 'развита недостаточно' и 'институт залога сельскохозяйственных земель не получил своего развития', считает А. Вихарев. По его словам, до сих пор не решен даже вопрос по какому типу - государственному или частному - он должен развиваться. В результате в отличие от сезонного, практика долгосрочного кредитования в сельском хозяйстве 'практически полностью отсутствует'. Заместитель председателя СФ напомнил, что в ближайшие годы экономисты ожидают 'активизации земельного рынка' в РФ. И если сейчас один гектар чернозема стоит 1-1,3 тыс. рублей, то в условиях первичного рынка земли стоимость его возрастет до $1-1,3 тыс., а вторичного рынка - 'до 46 тыс. рублей или полутора тысяч долларов США', полагает А. Вихарев. Уже сейчас средняя кадастровая оценка гектара земли на Кубани составляет 43560 рублей, заметил он.

Однако инвестиции на село 'пойдут только в том случае, если в нем получат развитие ипотечные процессы', убежден генеральный директор Центра международных инвестиций в АПК академик Россельхозакадемии Виктор Хлыстун. Он обратил внимание, что ст. 28 федерального закона об ипотеке 'не распространяется за земли сельхозназначения' и их залог в рамках этого закона 'не пойдет'. Парламенту необходимо внести в него изменения или же принять новый закон РФ об особенностях земельной ипотеки, убежден В. Хлыстун, который отдает предпочтение второму пути.

Несмотря на принятие Земельного кодекса РФ, законов об обороте сельхозземель, о землеустройстве и т.д., четкая система законодательного обеспечения рынка земли в стране не сложилась, считает и руководитель Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) Сергей Сай. Он сообщил пресс-службе СФ, что в прошлом году в стране было осуществлено 555,6 тыс. сделок с земельными участками площадью 69955,5 тыс. га, в том числе 5057,1 тыс. сделок (69831,9 тыс. га) с государственными и муниципальными землями и 499,3 тыс. сделок (123,6 тыс. га) с землей между гражданами и юридическими лицами. 'А площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог) составляет лишь 4,1% земельного фонда России', - заключил С. Сай.

Проект рекомендаций круглого стола, организованного Комитетом СФ по аграрно-продовольственной политике при содействии Московского представительства международного фонда им.

Конрада Аденаура, рекомендует Федеральному Собранию разработать совместно с правительством программу совершенствования и кодификации законодательства РФ в области ипотечного кредитования.

Поставлены также вопросы о создании Федерального агентства по его поддержке, учреждении специализированного Земельного банка со 100% участием государства в его уставном капитале, земельного суда и восстановлении национальной земельной службы страны, способной 'в полном объеме решать все проблемы управления земельными ресурсами, организации их рационального использования и охраны', и другие.

Земельный фонд РФ составляет, согласно данным государственного земельного учета, 1709,8 млн. га, из которых 1580,8 млн. га находятся в государственной и муниципальной собственности, 6,2 млн. га - в собственности юридических лиц и 122,8 млн. га - в собственности граждан. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Ключевая категория ипотечного кредитования - залог.

Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с дру гими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отл и чии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогод а тель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.